01
先定居住需求
至少写下通勤上限、持有年限、家庭变化和不可妥协项，避免先看房再编需求。
先算承受力，再谈涨跌
房价指数描述市场，不描述你的家庭。把目标房源、贷款和可比租金填进同一张现金流表。
购房现金流体检
等额本息模型 · 请用目标房源真实价格替换示例值
未计税费、装修、持有维修、房价变化和首付款机会成本，仅用于第一轮压力测试。
预计月供¥14,946建议月供不超过家庭稳定税后收入的 40%
首付现金¥1,500,000
全期利息¥1,880,407
月收入压力线¥37,364
静态租售比69.4 年
静态租金回报率1.44%
前5年购房现金支出¥2,396,734
同期 5 年静态租金约 ¥360,000，两者不可直接相减，购房还会形成房屋权益并承担价格风险。
Decision protocol
四步购房检查
工具给数字，流程防止遗漏。每次看房后都用同一套问题复盘。
02
再定现金边界
保留应急金、税费和装修金；用稳定收入而不是奖金峰值承担月供。
03
比较真实替代项
租售对比必须是同地段、同面积、同居住品质，并加入交易与持有成本。
04
最后看退出路径
评估未来换房、出租或出售时的潜在买方，不能只用入场价格判断流动性。
Before signing
签约前必须自行核验
- 目标房源产权、抵押、查封与租赁状态
- 当地最新限购、贷款、公积金和税费政策
- 最近可比成交，而不是平台挂牌或中介口述均价
- 学区、规划、轨交等信息的主管部门原文与适用边界
- 首付后仍保留覆盖至少 6—12 个月家庭支出的流动资金